О притязаниях и судебных спорах. Покупка квартиры – это серьезное сделка

Содержание
  1. В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?
  2. 2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?
  3. 2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?
  4. Судебные споры по недвижимости
  5. Споры о вселении
  6. Споры о самострое
  7. Споры, основанные на сделках
  8. Споры о недействительности сделок
  9. Заключение
  10. Виды споров в сфере недвижимости
  11. Пути решения споров по недвижимости
  12. Внимание: сложная сделка! / Sibdom.ru
  13. Покупка приватизированной квартиры
  14. Сделка с подаренной квартирой
  15. Покупка квартиры, полученной по наследству
  16. Подозрение на недееспособность продавца
  17. Квартира с материнским капиталом
  18. Покупка квартиры у банкрота
  19. Следует ли дополнительно проверить продавца квартиры при покупке и как?
  20. О правомочиях продавца
  21. Сведения о прописанных лицах
  22. Права третьих лиц
  23. О притязаниях и судебных спорах
  24. Об обременениях и арестах
  25. О законности перепланировки
  26. Как перепроверить договор купли-продажи?
  27. Причины отказа от сделки

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

О притязаниях и судебных спорах. Покупка квартиры – это серьезное сделка

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом);
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ); Подробнее…Например, устав юридического лица ограничивает полномочия директора по совершению той или иной сделки самостоятельно без согласования общего собрания участников.
  • в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ); Подробнее…Например, заключение директором общества сделки по продаже недвижимого имущества по цене в два раза ниже рыночной.
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); Подробнее…Например, заблуждение стороны относительно технического состояния приобретаемого имущества. При этом сделка не может быть признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, если приобретатель не проявил обычную для деловой практики осмотрительность.
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Подробнее…Например: ООО обратилось в суд с иском к ИП о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, как заключенному под влиянием угрозы и неблагоприятных для ООО последствий, а именно ИП угрожал ООО тем, что в случае отказа от сделки обратится в органы прокуратуры в целях информирования об уклонении ООО от уплаты налогов.

2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости?

Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Проверить юридическую силу правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов можно с помощью нашего сервиса «Правовая экспертиза документов«.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью. Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru.
  • риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство; В случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней; До подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.
  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ); Подробнее…По общему правилу, нотариально заверенное согласие второго супруга требуется для заключения одним из супругов:
    • сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение);
    • сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
    • сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (аренда, рента, уступка права требования, замена стороны в обязательстве);

    В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

    Рекомендации покупателю:перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак.

    Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость.

    В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;

    Подробнее…

    Приобретая жилье, родитель в  письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в жилом помещении в 6-месячный срок после оформления права собственности.

    Если детей не наделили долями, объект выставили на продажу без выполнения этого обязательства и от покупателя скрыли факт использования материнского капитала при приобретении жилого помещения, сделка может быть признана недействительной.

    Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • В данном случае предусмотрена нотариальная форма сделки(ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

    Подробнее…

    При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний (т.е.

    орган опеки и попечительства) обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

    Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

    Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность.

    Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

    Минимизировать риск заключения оспоримой сделки можно, заказав на нашем сайте  ПАСПОРТ ОБЪЕКТА, который содержит объективную и достоверную информацию, полученную из официальных источников, проанализированную и обобщенную квалифицированными специалистами в едином документе. 

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700 тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ); Подробнее…

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/v-kakikh-sluchayakh-sdelka-s-nedvizhimostyu-mozhet-byt-priznana-sudom-nedeystvitelnoy/

Судебные споры по недвижимости

О притязаниях и судебных спорах. Покупка квартиры – это серьезное сделка

Каждый спор, связанный с недвижимым имуществом, рассматриваемый судом, имеет свои особенности и тонкости.

Но в целом логика работы судьи подчинена общим правилам, определенному алгоритму, направленному на выяснение обстоятельств спора, с которыми закон связывает наступление тех или иных последствий для сторон.

Знание о предмете доказывания (какие обстоятельства необходимо максимально раскрыть и подтвердить), поможет участнику спора правильно выстроить аргументированную позицию в процессе.

Поскольку в категорию споров с недвижимостью входит достаточно большое количество требований, объединяемых объектом разногласий, раскрыть тему полностью в рамках одной статьи невозможно, поэтому остановимся лишь на некоторых из типичных споров.

Споры о вселении

Несмотря на увеличение доли частных собственников в общей массе титульных владельцев недвижимости, предназначенной для проживания, достаточное количество граждан еще живут в квартирах или комнатах, выделенных им государством, то есть осуществляют наем жилого помещения. Споры о праве пользования такой недвижимостью до сих пор нередки.

Предметом доказывания по требованиям о признании за гражданином права жить в социальной недвижимости, в зависимости от основания возникновения требования, правового положения истца, являются следующие факты:

  • заключение контракта о социальной аренде недвижимости;
  • родство с нанимателем;
  • нахождения на иждивении у ответственного квартиросъемщика;
  • вселения и фактического пользования недвижимостью;
  • ведения общего хозяйства.

В соответствии с законодательством о жилье, указанные обстоятельства порождают право проживания. Доказывание в споре возложено на истцовую сторону. Ответчиковая сторона обосновывает свои возражения.

Доказательствами служат: ордер или обменный ордер; копия договора; справка о прописке или иные документы постановки на учет; объяснения очевидцев; согласие семьи; акт о фактическом пользовании недвижимостью; коммунальные квитанции.

Споры о самострое

Как известно, право на новую вещь возникает у собственника с момента изготовления предмета. Для того чтобы новая недвижимость включилась в гражданский оборот этого условия недостаточно.

Собственнику необходимо соблюсти все требования закона, предъявляемые к строительству, начиная от приобретения прав на землю под зданием и заканчивая СНИПами.

Только в этом случае новостройка будет зарегистрирована в качестве полноценного объекта недвижимости.

В отдельных, исключительных случаях, законодатель предоставляет возможность узаконить недвижимость. Такое решение может принять суд на основании иска о признании легитимности постройки.

Обратившееся с заявлением о рассмотрении спора лицо должно предоставить судье веские доказательства следующих обстоятельств:

  • факта возведения недвижимости;
  • наличие у инициатора спора правомочия в отношении земли под недвижимостью, позволяющее вести строительство такого типа объектов;
  • отсутствия разрешения на возведение недвижимого имущества;
  • факта соответствия самостроя обязательным градостроительным, экологическим и иным требованиям;
  • отсутствие ущемления прав иных лиц сохранением недвижимого имущества.

Надлежащим истцом в данной категории споров может выступать только титульный владелец земли. Иные лица, имеющие отношение к недвижимости, не могут приобрести право собственности на самострой ни при каких обстоятельствах. Им принадлежит только право требования возмещения расходов, произведенных для строительства.

Споры, основанные на сделках

Наибольшее число споров в отношении недвижимости основано на сделках. Такое положение закономерно, учитывая количество исполняемых сделок и разнообразие жизненных ситуаций.

Законодатель довольно оперативно реагирует на изменения отношений, закрывает законодательные бреши, устраняя явные возможности для злоупотреблений, вводя дополнительные требования к порядку совершения действий с имуществом, но в силу несовершенства законов, их незнания, ошибочного понимания, общее количество судебных споров серьезно не снижается.

Споры данной категории условно можно разделить по характеру требований на следующие основные виды:

  • связанные с заключением контрактов;
  • исполнением сделок;
  • расторжением договоренностей;
  • оспариванием сделок.

Первые три вида споров о недвижимости разрешаются судами на основании общих положений законодательства о сделках и специальных норм, включенных в регулирование отдельных видов договоров. За исключением отдельных случаев, сторонами спора, вытекающего из сделки, являются контрагенты по договору. Остановимся подробнее на основных проблемах четвертого вида споров – оспаривания сделок.

Споры о недействительности сделок

С позиции права недействительная сделка не существует.  Сделка исполнена, действия совершены, но правовых последствий не влекут. Положение контрагентов восстанавливается до первоначального путем проведения натуральной или денежной реституции.

Возможность оспаривания сделки закон связывает с наличием определенных обстоятельств.

Действие или бездействие контрагентов напрямую влияют на действительность достигнутых ими договоренностей, также как и характер их соглашений, наличие или отсутствие действительного волеизъявления, направленного на заключение сделки, соблюдение партнерами обязательных требований закона или игнорирование таких предписаний. Нарушение условий, с которым закон связывает легитимность сделки, приводит к признанию ее недействительной, отказом в предоставлении правовой охраны.

Все сказанное выше справедливо для любых сделок, в том числе с недвижимостью. В частности, заключение сделки о продаже дома, квартиры иной недвижимости в устной форме невозможно. Стороны должны составить и подписать контракт. Несоблюдение этого правило влечет нелегитимность договоренностей, отказ в регистрации права на недвижимость.

Покупатели должны знать об этом и требовать подписания договора до передачи денег. На практике правило о форме соглашения соблюдается не всегда. Граждане уплачивают сумму без письменного оформления сделки и требует передачи недвижимости, а это невозможно.

Выходом из ситуации может служить иск о взыскании уплаченного в качестве неосновательного обогащения. В таких спорах истцовой стороне достаточно доказать факт оплаты, наличие правильного оформленного договора будет вынужден удостоверять ответчик.

Банковская выписка, расписка – достаточные доказательства получения средств ответчиком, а непредоставление им текста контракта послужит основанием для понуждения к возврату денег.

Заключение

Споры вокруг недвижимости не ограничиваются приведенными примерами, дающими лишь общее представление о практическом механизме их разрешения.

Готовясь к обращению в суд необходимо помнить, что судья, разбираясь в доводах, ориентируется на правила, установленные законом, следовательно, позиция истца должна быть выверена и согласована с нормами права, а представляемые доказательства подтверждать или опровергать соблюдение закона.

И последнее, процесс в российских судах носит состязательный характер. Задача судьи не выяснение абсолютной истины, а только лишь оценка доводов сторон. Поэтому от активности позиции истца в первую очередь зависит успешное завершение спора.

Источник: https://PoKodeksu.ru/zhilischnoe-pravo/spory-po-nedvizhimosti.html

Виды споров в сфере недвижимости

С точки зрения Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ) любая сделка, в том числе и связанная с недвижимостью, может повлечь за собой возникновение спора.

Текущая ситуация в сфере оборота недвижимости такова, что граждане довольно часто для сопровождения сделок обращаются к риелторам, чем к специализирующимся на недвижимости юристам.

Между тем, перед риелтором стоит задача как можно скорее продать недвижимость, и зачастую он не имеет необходимых теоретических знаний и практических навыков для разрешения спора, который может возникнуть при приобретении либо продаже недвижимости.

С недвижимостью тесно связана такая категория споров как жилищные, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов — нанимателей, вытекающие из ошибок при приватизации. Сюда же относятся споры, связанные с действиями или бездействием  государственных и муниципальных органов власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями.

Понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ. Под недвижимой вещью закон понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Условно судебные споры, которые возникают с приобретением недвижимости, можно разделить на следующие виды:

  • споры жителей многоквартирных жилых домов;
  • споры субъектов долевой недвижимости (жильцов коммунальных квартир, либо квартир, которые находятся в общей собственности);
  • споры собственников земельных участков и индивидуальных жилых домов.

К самым распространенным спорам, связанным с недвижимостью, можно отнести:

  • приобретение права собственности на жилые объекты;
  • о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными;
  • дела о признании права собственности на жилье;
  • дела, связанные с ошибками при приватизации квартир;
  • о выселении, а также снятии с регистрационного учета;
  • споры, связанные с самовольными перепланировками;
  • споры, возникающие из договоров аренды жилой недвижимости;
  • судебные дела, связанные с ипотекой объекта недвижимости;
  • споры, связанные с приобретением жилья путем долевого строительства;
  • административные споры с органами муниципальной и государственной власти в сфере предоставления жилых помещений гражданам.

Пути решения споров по недвижимости

Как и для других категорий споров,  так и для споров по недвижимости, характерны следующие пути их решения:

  • внесудебный — состоит в написании претензий лицам, которые нарушают  те либо иные ваши права. Как правило, этот способ решения споров не является достаточно эффективным, поскольку из-за высоких цен на недвижимость, даже в случае явного несоответствия их действий закону, стороны добровольно не отказываются от своих притязаний. К внесудебному методу разрешения споров можно так же отнести и медиацию, то есть разрешение спора между сторонами посредником либо третейским судом, однако такой метод разрешения споров не получил широкого распространения в РФ;
  • судебный — состоит в подаче искового заявления в суд.

Минимизировать риски, связанные со сделками с недвижимостью и вытекающими из таких сделок судебными спорами, поможет обращение к опытному юристу. Он может оказать следующий спектр услуг:

  • устная консультация;
  • составление договоров с учетом особенностей ситуации клиента;
  • составление процессуальных и сопровождающих сделку документов по недвижимости;
  • экспертиза уже существующих договоров, а так же правоустанавливающих документов;
  • ведение дел по недвижимости в судах, в том числе сбор доказательств;
  • получение документов,  необходимых для заключения сделки (выписки справки);
  • организация и ведение переговоров между сторонами.

Споры касательно недвижимости лучше всего решать путем переговоров, и наши специалисты готовы приложить максимум усилий, чтобы оппоненты пришли к соглашению. Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом специфики и особенностей ситуации, используя передовые правовые технологии и эффективное применение законодательных норм.

Источник: https://pravo21vek.ru/articles/spory/sudebnye-spory-po-nedvizhimosti/

Внимание: сложная сделка! / Sibdom.ru

О притязаниях и судебных спорах. Покупка квартиры – это серьезное сделка

При покупке квартиры на вторичном рынке есть определенный перечень сделок, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов.

К таким можно отнести сделки, в которых вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде.

Перед такими сделками нужно провести необходимую подготовку, привлечь для проверки документов юриста, в некоторых случаях вы поймете, что стоит отказаться от этой квартиры.

Покупка приватизированной квартиры

В этом случае основной риск заключается в существовании так называемых отказников. Тех, кто на момент приватизации жил в квартире, был в ней зарегистрирован, но в приватизации не участвовал.

Дело в том, что при приватизации квартира оформляется в собственность всех членов семьи.

Если один из них отказался от участия в приватизации и до сих пор не имеет своего жилья, такой человек имеет право проживать в квартире.

Независимо от того, сколько раз к этому моменту был продан объект, кто сегодня является владельцем квартиры, отказник может появиться в любой момент и предъявить свои права. Наличие отказников — самый серьезный риск на рынке недвижимости.

Потому что, если такой человек сам не захочет сниматься с учета, снять его практически невозможно. Как правило, это касается тех, кто находится в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право возобновить регистрацию по прежнему адресу, даже если не являлись собственниками квартиры.

То же относится к зарегистрированным в квартире на момент приватизации несовершеннолетним детям.

Сделка с подаренной квартирой

Далеко не все сделки дарения попадают в разряд сложных. При дарении очень важно разобраться, от кого именно была получена в дар квартира. Если дарение происходит внутри семьи, такой объект не должен вызывать у покупателя каких-то особых опасений.

Если же пожилой человек дарит квартиру постороннему лицу, у покупателя должен возникнуть закономерный вопрос: а было ли дарение? Особый случай, когда под видом дарения от своей недвижимости стараются избавиться граждане, находящиеся на грани банкротства.

Они дарят квартиру близким родственникам, чтобы ее не смогли изъять судебные приставы. В дальнейшем кредиторы могут добиться признания такой сделки недействительной.

Покупка квартиры, полученной по наследству

опасность при сделках с квартирой, доставшейся продавцу по наследству, кроется в появлении неучтенных наследников. Если они заявят о своих правах, суд может признать все последующие сделки с квартирой недействительными. Ошибаются те покупатели, которые считают, что квартира, полученная в наследство более трех лет назад, таких рисков лишена.

Действительно, период исковой давности, в течение которого можно, обратившись в суд, отстоять нарушенные права, составляет три года. Но на практике наследники могут появиться и после этого срока. Если наследник находился в другом городе или за границей и не знал о смерти наследодателя, он вправе добиваться пересмотра срока исковой давности в суде.

Включенные в договор формулировки о том, что продавец не знает о существовании других наследников и обязуется в случае их появления договориться с ними самостоятельно, не являются гарантией для покупателя.

Все, что дает эта запись, — это подтверждение добросовестности покупателя. Она является доказательством того, что при подготовке к сделке покупатель постарался предусмотреть все возможные риски.

Это увеличит его шансы на отстаивание своих прав, если дело дойдет до суда.

Подозрение на недееспособность продавца

Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее совершения был недееспособным и не отдавал себе отчета в своих действиях.

При этом человек может не состоять на учете в психоневрологическом диспансере, не числиться в официальном перечне признанных недееспособными, достаточно, чтобы за какое-то время до сделки он лежал в больнице, например, с инсультом или травмой головы.

Это позволит заинтересованным лицам подать в суд для признания сделки недействительной. Поэтому, если вы хоть на долю процента сомневаетесь в адекватности продавца, стоит заручиться дополнительными гарантиями.

Такой гарантией способна стать справка (освидетельствование) на предмет возможности совершения имущественных сделок. Ее продавец должен получить перед сделкой в психоневрологическом диспансере.

Квартира с материнским капиталом

Одно из условий использования материнского капитала на покупку квартиры — наделить собственностью в приобретенном жилье всех членов семьи. Сложности возникают, если для покупки семья использует ипотечный кредит.

Потому что банки, как правило, не хотят включать в число собственников несовершеннолетних детей. Поэтому при получении материнского капитала составляется нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям выделят после выплаты кредита.

Выполняются ли эти обязательства, по сути, никто не проверяет.

Со временем семье может потребоваться большее жилье, и она продаст эту квартиру, так и не наделив детей собственностью.

Достигнув возраста 18 лет, не получивший своей доли в собственности ребенок вправе обратиться в суд, чтобы добиться признания продажи квартиры недействительной.

Специалисты считают, что весь масштаб этой проблемы в полной мере рынок осознает лет через 10–15, когда подрастут дети, с рождением которых семья получила право на материнский капитал.

Покупка квартиры у банкрота

Согласно вступившему в силу осенью прошлого года закону о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ), совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными.

Осложняет ситуацию то, что назначенный судом конкурсный управляющий может добиваться возвращения квартиры, проданной за три года до того момента, как продавец официально получил статус банкрота. Понятно, что гарантировать, что этого не произойдет, невозможно.

Поэтому для проведения сделки потребуется запросить дополнительные документы. Например, выписку из кредитной истории продавца.

Чтобы подстраховаться от возможных рисков, многие агентства также включают в договор купли-продажи формулировку о том, что продавец гарантирует, что против него не возбуждена процедура банкротства.

Эта запись не даст покупателю полной защиты от судебных исков, но увеличит его шансы на защиту своих интересов, если дело дойдет до суда. В зоне наибольшего риска в связи с банкротством физических лиц сделки с квартирами, проданными по заниженной цене, они сразу попадают в разряд подозрительных. Если ее признают недействительной, квартиру придется вернуть продавцу, деньги покупателю не возвратят сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит, только когда подойдет его очередь.

Все сказанное вовсе не означает, что от любой сделки с подаренной или приватизированной квартирой нужно сразу отказываться. Необходимо разобраться в каждой конкретной ситуации, оценить риски и только после этого принимать решение.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1649/

Следует ли дополнительно проверить продавца квартиры при покупке и как?

О притязаниях и судебных спорах. Покупка квартиры – это серьезное сделка

Чтобы избежать необратимых последствий и судебных тяжб, нужно тщательно проверить правоспособность сделки и добросовестность продавца, следуя предусмотренному для этих целей алгоритму.

В нашей статье расскажем, какие документы нужно проверять перед заключением сделки, а также как перепроверить договор купли-продажи квартиры.

Когда продажу осуществляет собственник, перед покупкой понадобится проверить только стандартный пакет документов на квартиру. Он должен отражать правоспособность продавца на жилплощадь.

Если в его интересах действует представитель, то проверке подлежит как вся документация, требующаяся от продавца, а так и документы, удостоверяющие правомочия:

  1. риэлтора – индивидуального предпринимателя (ИП);
  2. агентства недвижимости.

Обязательно нужно обратить внимание на наличие доверенности или договора услуг с представителем.

  • Гражданский паспорт.
  • Правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на квартиру.
  • Технический паспорт с экспликацией из БТИ.
  • Кадастровый паспорт и кадастровые справки.
  • Выписки: из лицевого счёта продавца, из поквартирной книги.

Если сделкой занимается ИП, дополнительно проверяется:

  • Лицензия, разрешающая данную деятельность.
  • Доверенность от продавца на продажу квартиры.
  • Паспорт.

Если это компания, дополнительно следует проверить:

  • Её учредительную документацию, которая должна представляться на официальном сайте компании.
  • Причастность представителя к данной компании (удостоверение или доверенность, выданная компанией).
  • Договор услуг, который заключил с ней собственник жилья.

Доверенность на совершение купли-продажи можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты по её реквизитам.

О правомочиях продавца

Правомочия продавца определяет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также правоустанавливающий документ, которым может быть:

  • договор имущественной сделки;
  • свидетельство о наследстве;
  • свидетельство о приватизации;
  • решение суда о праве собственности.

По этим документам можно определить: имеет ли данное лицо право единолично осуществлять продажу квартиры.

  1. Если жильё оформлено в долевую собственность, продавцами выступают все владельцы долей.
  2. Если квартира оформлена в единоличную собственность продавца, нужно проверить его паспорт на наличие брака.
  3. Если квартира приобреталась в браке, у владельца должно быть нотариально удостоверенное разрешение на продажу от супруги.

Сведения о прописанных лицах

Сведения о проживающих и прописанных лицах содержатся в поквартирной книге. Чтобы их получить, следует запросить расширенную (архивную) выписку из поквартирной книги. Она представит сведения обо всех жильцах, прописанных и выписанных из квартиры с момента заселения дома.

Особенно важно получить расширенный вариант, если дому много лет. Среди прописанных могут оказаться люди, которые давно не проживают в квартире. Нужно обратить внимание на прописанных женщин с детьми. Если это члены семьи собственника – нужно получить гарантию их выписки или выписать до начала сделки.

Права третьих лиц

В определённых случаях третьи лица вправе предъявить свои права на пользование или владение квартирой:

  1. Супруги могут развестись, но права на совместно нажитое имущество сохранятся. Следует проверить паспорт продавца в графе «семейное положение». Если развод был,то квартира должна быть передана официальным соглашением.
  2. Невыписанные жильцы находятся в местах лишения свободы, в командировке, проживают в другом городе и т.д. По возвращении они имеют право оспорить своё право на жильё.
  3. При наследовании могут остаться недовольные наследники. Если они не знали о возможности вступления в наследование недвижимостью, то существует вероятность предъявления прав.
  4. Несовершеннолетние члены семьи на момент приватизации. По достижении совершеннолетия у них есть возможность оспорить право на недвижимость.
  5. Договор коммерческого найма квартиры. Если собственник не расторгнет его до купли-продажи, то жильё перейдёт вместе с обременением арендой.

О притязаниях и судебных спорах

Судебные споры относительно квартиры могут возникнуть между наследниками или разведёнными супругами. Чтобы удостовериться, что относительно этого имущества споров не происходит, собственник должен предъявить:

  • соглашение наследников о разделе наследственной массы;
  • их отказ в пользу продавца.

При разводе предъявляют:

  • соглашение супругов о разделе имущества;
  • согласие бывшего супруга на продажу.

На специальном сайте ГАС «Правосудие» по адресу и фамилии собственника можно найти сведения о наличии судебных споров, если они происходили.

Об обременениях и арестах

Если квартира с невыплаченной ипотекой – она находится в залоге у банка. В этом случае потребуется получить разрешение залогодержателя на продажу. Квартира, находящаяся под арестом не может продаваться ни под каким предлогом.

Для проведения сделки после ареста обязательно требуется документ о снятии ареста. Это может быть:

  1. определение службы судебных приставов;
  2. решение суда.

Если залога нет, и арест не применялся, достаточно предъявить кадастровую справку об отсутствии обременения залогом и ареста.

Чтобы не стать жертвой чужих долгов по квартплате и услугам ЖКХ, от покупателя потребуется предъявление:

  • квитанций об оплате;
  • справки об отсутствии задолженности с приложением выписки из лицевого счёта.

Такую справку нужно взять в бухгалтерии управляющей компании. Отдельно следует поинтересоваться отсутствием долгов за капитальный ремонт, так как этот долг переходит на нового собственника.

О законности перепланировки

Продавец должен иметь на руках технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана. По экспликации следует проверить соответствие фактического состояния квартиры, и представленного в плане.

Если план совпадает с фактом – несанкционированная перепланировка не проводилась.

Или она была проведена в соответствии с разрешением, полученным из отдела строительства и архитектуры, после чего сведения были внесены в инвентаризационный фонд.

Если между планом и действительным расположением комнат или размером общей и жилой площади есть разница – несанкционированная перепланировка была. Для продажи нужно вернуть квартиру в состояние, соответствующее указанному в техническом плане. Последствия незаконной перепланировки и административная ответственность по статье 7.1 КоАП перейдёт новому собственнику.

Как перепроверить договор купли-продажи?

Прежде чем подписывать договор купли-продажи (ДКП), необходимо внимательно вычитать его текст и перепроверить:

  1. на наличие ошибочной или иной неправоспособной информации;
  2. на предмет подстановки другого объекта;
  3. на соответствие установленной цены и других сведений.

Здесь же обязательно должна быть внесена гарантия, данная продавцом о том, что купля-продажа права третьих лиц не нарушает. Только после того как покупатель убедится в том, что ДКП содержит только установленные положения и правоспособную информацию, его можно подписывать.

Причины отказа от сделки

От сделки следует отказаться по следующим причинам:

  • договор сделки допускает разночтение, составлен некорректно;
  • личность собственника или поверенного наводит на подозрения;
  • стоимость квартиры указана неверно;
  • представитель препятствует контакту с собственником;
  • продавец отказывается от сопровождения сделки юристом.

В любом случае, при возникновении сомнений лучше отказаться от сделки, чем потом стать жертвой недобросовестного контрагента.

Приобретение жилья требует предельной внимательности не только при проведении сделки, но и при предварительной проверке документации. Только после проверки текста договора в нём можно ставить свою подпись.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/proverka-kv/prodavca.html

Водителю
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: