Последствия отсутствия регистрации договора аренды верховный суд. Документы для и бизнеса. Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Содержание
  1. Соглашение о расторжении договора, об изменении договора
  2. Когда может заключаться соглашение о расторжении договора
  3. Порядок заключения соглашения о расторжении договора
  4. Пример соглашения о расторжении договора
  5. Примерная форма соглашения о расторжении договора
  6. Образец соглашения о расторжении договора
  7. Образец соглашения об изменении договора
  8. Возможные последствия подписания соглашения о расторжении договора
  9. Особенности соглашения об изменении договора
  10. Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения в 2020 — образец, регистрация, для росреестра — Жилье
  11. Как оформить и его образец
  12. Регистрация соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
  13. Для Росреестра
  14. Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН
  15. Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении
  16. Особенности договора о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец документа
  17. Как изменить договор аренды
  18. Изменение условий договора аренды. Способы 
  19. Изменение условий договора аренды по соглашению сторон
  20. Изменение условий договора аренды по решению суда
  21. Изменение срока договора аренды
  22. Изменение арендной платы
  23. Заключение
  24. Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru
  25. 1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):
  26. Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.
  27. 2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):
  28. Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Соглашение о расторжении договора, об изменении договора

Последствия отсутствия регистрации договора аренды верховный суд. Документы для и бизнеса. Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Для чего нужно соглашение о расторжении договора? Как его правильно составить? Какие последствия заключения соглашения? Скачивайте образцы соглашений по различным ситуациям, смотрите рекомендации по оформлению, задавайте вопросы юристу.

Когда может заключаться соглашение о расторжении договора

Соглашение о расторжении договора сторонами подписывается в том случае, когда они достигли взаимного согласия о прекращении существующих деловых отношений. Причинами этого могут послужить:

  • Партнеры или один из них потеряли интерес к продолжению сотрудничества. Например, были заключены на более выгодных условиях договора с другим поставщиком.
  • Несоблюдение обязанностей одной из сторон. В этом случае имеется взаимное согласие, когда партнеры понимают, что нарушение срока оказания услуг делает их сотрудничество невозможным, и достигают консенсуса, не привлекая судебных органов.
  • Наступление таких обстоятельств, когда продолжать сотрудничество нет смысла. Например, расторжение договора на обслуживание здания при его сносе.

Разумеется, это только немногие примеры случаев, когда стороны идут на расторжение договоров. Важно запомнить, что расторжение возможно только по действующим договорам, а не тех, которые были прекращены раньше по другим основаниям, например, надлежащим исполнением.

Порядок заключения соглашения о расторжении договора

При наступлении событий, о которых мы уже говорили, один из партнеров вправе обратиться к контрагенту с предложением прекращения сотрудничества, так называемой офертой. Письмо о таком предложении составляется в произвольном виде, так как не имеет типовой формы.

Направить такое письмо обязательно в том случае, если в дальнейшем лицо, которое заинтересовано в расторжении контракта, собирается обратиться в суд.

Дело в том, что согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ для привлечения судебных органов необходимо в обязательном порядке выполнить одно из двух условий:

  • получить отказ на предложение о расторжении договора;
  • не получить ответ в установленный тридцатидневный срок.

Предложение о расторжении (изменении) договора и проект соглашения необходимо направить на юридический адрес контрагента, который содержится в выписке из ЕГРЮЛ, или другой адрес, согласованный сторонами. При этом не получить такое сообщение рискует адресат.

Чтобы подписать соглашение о расторжении договора без вмешательства судебных органов, требуется акцепт предложения контрагентом. Акцептом может быть:

  • согласие на прекращение отношений;
  • подписание предложенного проекта соглашения о расторжении договора;
  • молчание партнера в случаях, предусмотренных договором или законом.

Договор будет считаться расторгнутым со времени акцепта предложения о прекращении отношений.

Скачать образец:

  Уведомление о расторжении договора

Пример соглашения о расторжении договора

Как правило, соглашение о расторжении (изменении) договора составляется заинтересованным партнером и подписывается в количестве экземпляров, которое равно числу сторон договора. Действующее законодательство не предусмотрело форму соглашения о расторжении договора. Однако, в соответствии со сложившейся юридической практикой, в документе должны содержаться следующие элементы:

  • наименование: Соглашение о расторжении договора
  • место составления;
  • дата подписания;
  • наименование контрагентов с обязательным указанием подписантов и их полномочий;
  • условие прекращения договора;
  • основания прекращения договора в тех случаях, когда они предусмотрены законом или договором;
  • дата прекращения контракта (может быть сформулировано и так: «расторгается с момента подписания»);
  • последствия расторжения, например, гарантия одной из сторон оплатить предоставленные услуги;
  • подписи и реквизиты сторон.

В некоторых ситуациях к соглашению необходимо приложение других документов. Так, когда расторгается договор аренды, нужно по акту приема-передачи вернуть имущество арендодателю. Этот акт будет являться неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора.

Примерная форма соглашения о расторжении договора

В пункте 1 статьи 452 ГК РФ содержится требование о том, что форма расторжения (изменения) договора должна соответствовать форме его заключения. Поэтому документ о расторжении сделки, которая прошла государственную регистрацию или нотариальное удостоверение, также следует зарегистрировать или удостоверить в нотариальной конторе.

Важно запомнить, что данное требование не может распространяться на соглашение об отступном, так как это самостоятельная сделка, которая прекращает обязательство прямым указанием закона, а не соглашением о расторжении.

Несоблюдение формы соглашения о расторжении договора в ряде случаев ведет к его недействительности, в остальных случаях — не заключение из-за недоказанности желания сторон.

Образец соглашения о расторжении договора

Соглашение о расторжении договораг. ________________                                                             «___»__________ ____ г.Я, _______________________________________, с одной стороны, именуемый далее «Сторона 1» и я, _______________________________________,с другой стороны, именуемый далее «Сторона 2», заключили соглашение о расторжении договора:
  1. Договор от «___»________ ____ г. расторгается с момента подписания сторонами настоящего Соглашения.
  2. Обязательства сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения.
  3. Стороны вправе требовать ____________по Договору до момента его расторжения.
  4. Соглашение составлено в 2 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Сторона 1:_________(_________________________________),

Сторона 2: _________(_________________________________).

Образец соглашения об изменении договора

Соглашение об изменении договораг. ________________                                                           «___»__________ ____ г.Я, _______________________________________, с одной стороны, именуемый далее «Сторона 1» и я, _______________________________________,с другой стороны, именуемый далее «Сторона 2», заключили соглашение об изменении условий договора:
  1. В Договор от «___»________ ____ г. вносятся изменения с момента подписания сторонами настоящего Соглашения.
  2. Пункт ___ Договора изменен, новая редакция: ___________.
  3. Пункт ___ Договора исключен.
  4. Внести новый пункт ____ в Договор: ______________ .
  5. Обязательства сторон, измененные настоящим Соглашением, к исполнению которых стороны уже приступили, подлежат исполнению в следующем порядке: _________________________________________.
  6. Соглашение вступает в силу с «___»________ ____ г. и является неотьемлемой частью Договора от «___»________ ____ г..
  7. Соглашение составлено в 2 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Сторона 1:_________(_________________________________),Сторона 2: _________(_________________________________). 

Скачать образец:

  Соглашение о расторжении договора

  Соглашение об изменении договора

  Соглашение о расторжении договора поручительства

  Соглашение о расторжении договора купли-продажи

  Соглашение о расторжении договора подряда

  Соглашение о расторжении договора аренды

  Акт возврата арендованного имущества

  Соглашение об изменении договора купли-продажи

  Соглашение об изменении наименования договора

  Соглашение об изменении трудового договора

Возможные последствия подписания соглашения о расторжении договора

Гражданское законодательство предусматривает, что согласно общему правилу расторжение договора ведет к прекращению обязательств контрагентов (пункт 2 статьи 453 ГК РФ). Однако, подписывая соглашение о расторжении договора, необходимо помнить о возможном наступлении следующих последствий:

  • Могут быть взысканы убытки с виновного партнера. Так, суды признали право по взысканию с должника реального ущерба, который выразился в разнице между фактической стоимостью работы и перечисленным авансом.
  • Взыскание незаконного обогащения, если партнеру передано больше, чем получено от него.
  • Сохранение условий договора, природой которых предусмотрено их применение и после расторжения самого договора. В качестве примера может быть сохранение гарантийных обязательств исполнителя по договорной подсудности или выполненным работам.

Поэтому прекращение взаимоотношений сторон может быть совершено подписанием соглашения о расторжении договора, содержащее все реквизиты, о которых говорилось выше.

Если будет применен такой инструмент прекращения обязательств, партнерам нужно следить за строгим соблюдением формы соглашения.

Также следует помнить о тех последствиях, которые вполне могут наступить при подписании такого документа.

Особенности соглашения об изменении договора

Вполне определенные границы имеет соглашение об изменении конкретного договора. В данном случае допускается изменение только конкретных условий договора, но не вида (или типа) договорного обязательства.

К примеру, если по договору мены в результате соглашения сторон изменяется предмет, который должен быть передан вместо имущества, полученного контрагентом, или же способ выполнения этого обязательства (взамен отгрузки железнодорожным транспортом предлагается самовывоз), то налицо соглашение об изменении договора. Если же сторонами предусматривается обязанность контрагента, который получил имущество, уплатить за него определенный денежный эквивалент, то здесь уже осуществляется переход к другому виду обязательства — купле-продаже, что является соглашением об обновлении обязательства, возникшего из договора мены (статья 414 ГК).

Законодательно или конкретным соглашением в отношении отдельных видов договоров может быть предусмотрена как принципиальная невозможность расторгнуть или изменить договор, так и особые основания, последствия и порядок изменения или расторжения договора.

В качестве примеров таких норм можно привести положение Гражданского Кодекса о недопустимости внесения изменений в условия договора государственного займа (пункт 4 статьи 817).

По договору продажи предприятий установленные ГК правила о расторжении или изменении договора купли-продажи, которые предусматривают возврат или взыскание в натуральном выражении всего полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются в том случае, если такие последствия не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов обеих сторон, других лиц и не вступают в противоречие с общественными интересами.

Особым случаем изменения договоров по соглашению сторон является мировое соглашение, которое заключается между должником (арбитражным управляющим) и его кредиторами в случае несостоятельности (банкротства) должника.

Соответственно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» решение о заключении мирового соглашения от имени конкурсных кредиторов принимает собрание кредиторов большинством их .

Мировое соглашение вступает в законную силу с момента его утверждения арбитражным судом. В нем могут содержаться условия:

  • о рассрочке или об отсрочке исполнения обязательств должника;
  • об уступке прав требования должника;
  • об исполнении обязательств должника третьими лицами;
  • о скидке с долга;
  • об обмене требований на акции;
  • об удовлетворении требований кредиторов другими способами, которые не противоречат действующему законодательству.

В соответствии с общим правилом расторгнуть мировое соглашение, которое утверждено арбитражным судом, соглашением между должником и отдельными кредиторами, нельзя.

Прекращение сделки в результате того, что подписано дополнительное соглашение об изменении договора, о расторжении договора, не может отменить обязательств, которые по содержанию и своей сущности должны быть исполнены после ее завершения — например, гарантийных обязательств по отношению к исполненной части работ.

Источник: https://vseiski.ru/soglashenie-ob-izmenenii-dogovora-o-rastorzhenii-dogovora.html

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения в 2020 — образец, регистрация, для росреестра — Жилье

Последствия отсутствия регистрации договора аренды верховный суд. Документы для и бизнеса. Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Чтобы понять, для чего заключается соглашение о расторжении арендного контракта, проанализируем некоторые законодательные нормы.

Так, на основании ч. 1 ст. 610 Кодекса, стороны могут самостоятельно определить срок, на который заключается соглашение об аренде. Если такой срок не указан в контракте, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до тех пор, пока одна из сторон (или суд) не решит расторгнуть сделку.

При этом ст. 610 Кодекса устанавливаются отдельные правила расторжения арендного соглашения. Так, любая из сторон вправе в одностороннем порядке, без согласия контрагента, расторгнуть контракт, но только, если он заключен на неопределенное время.

  • При этом установлено, что в отношении аренды недвижимого имущества минимальный срок предупреждения о разрыве отношений составляет 3 месяца.
  • Норма является диспозитивной, то есть в контракте может быть установлен иной срок (как больший, так и меньший) предупреждения о прекращении правоотношений.
  • Может ли одна из сторон изъявить желание о расторжении договора, не спрашивая согласия у второй стороны, в случае, если речь идет о договоре аренды, заключенным на определенный срок, в законе не сказано.
  • Представляется, что при определенных сроках аренды стороны могут лишь:
  • расторгнуть отношения по обоюдному согласию;
  • по требованию одной из сторон в порядке судопроизводства.

Порядок расторжения складывается из:

общих норм гражданского законодательства касаемо расторжения договоров ст. 450-453 Кодекса
отдельных норм в отношении именно арендного договора ст. 619 и 620 Кодекса

Итак, самый распространенный случай расторжения – по обоюдному согласию сторон. Возможность “мирно договориться” закреплена в законе, а именно в ч. 1 ст. 450 Кодекса.

Кроме этого, одна из сторон может обратиться в суд – тогда уже судебный орган будет принимать решение. Кстати, обращаться в суд можно только, если:

  • контрагент существенно нарушает условия контракта;
  • в иных случаях, предусмотренных законами и Кодексом.

Как раз-таки про “иные случаи” и говорится в ст. 619 и 620 Кодекса. Так, на основании ст. 620, арендатор может обратиться в суд с требованием принудительного расторжения сделки, если:

  • арендодатель создает препятствия в пользовании арендованным имуществом или вообще не представляет такое имущество в пользование;
  • имущество имеет значительные недостатки, препятствующие его нормальному использованию;
  • арендодатель не производит капремонт имущества в установленные сроки и др.

Итак, к каким выводам мы пришли:

  • основной способ расторжения арендного договора – обоюдное согласие сторон, но для этого нужно, чтобы и арендатор, и арендодатель были согласны на проведение процедуры;
  • любая из сторон может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив контрагента не менее, чем за 3 месяца, но только в случае, если аренда – бессрочная;
  • наконец, можно расторгнуть и в принудительном порядке через суд, но для этого нужно, чтобы соблюдались условия ст. 450, 619 или 620 Кодекса.

Как оформить и его образец

Порядок оформления соглашения о расторжении арендного договора отдельно не установлен. Таким образом, сторонам необходимо руководствоваться общими нормами Кодекса, установленными для расторжения договоров.

Исходя из ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и основной контракт, если из законодательства, других нормативных актов или деловых обычаев не следует иное.

Согласно ч. 1 ст. 609 Кодекса, соглашение об аренде должно быть заключено в письменном виде, если:

  • хотя бы одна из сторон – юрлицо;
  • или срок контракта больше 1 года.

Таким образом, в большинстве случаев арендный договор заключается письменно, соответственно, и расторжение также должно быть составлено письменно.

Требований о нотариальном заверении договора в нормах Кодекса не содержится, таким образом, и соглашение о расторжении не нужно заверять у нотариуса.

При этом ч. 2 ст. 452 Кодекса устанавливает, что досудебный порядок расторжения обязательный.

Прежде чем обращаться в суд при наличии оснований, предусмотренных ст. 450, 619 или 620 Кодекса, нужно направить уведомление другой стороне о желании прекратить отношения.

  1. И лишь после отказа контрагента, или при отсутствии мотивированного ответа в течение 30 дней, можно обращаться в суд.
  2. Форма рассматриваемого документа законом не установлена, таким образом, стороны могут самостоятельно разработать бланк или воспользоваться нашим образцом.
  3. В соглашении должны присутствовать следующие существенные условия:
  • наименование документа;
  • при необходимости, исходящий номер документа;
  • дата и место совершения;
  • реквизиты сторон – для юридических лиц это организационно-правовая форма и полное наименование (как в учредительных документах), для физических – ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
  • суть соглашения – расторжение договора аренды, номер договора, дата его заключения;
  • особенности прекращения обязательств сторон;
  • ссылка на документ, который будет являться основанием для передачи имущества от арендатора к арендодателю;
  • сроки подписания акта приема-передачи;
  • число экземпляров соглашения;
  • адреса и контакты сторон процесса;
  • подписи сторон.
  • С образцом можно ознакомиться ниже:
  • Цену аренды земли под ИЖС с последующим выкупом узнайте в статье: аренда земли под ИЖС с последующим выкупом.
  • Как оформить договор аренды помещения под магазин с ИП, описывается в этой статье.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

В силу ч. 2 ст. 609 Кодекса, арендный контракт в отношении недвижимости подлежит госрегистрации в органах Росреестра. Норма диспозитивная, то есть иное положение может быть установлено иными статьями Кодекса.

Ч. 2 ст. 651 Кодекса устанавливает отдельную норму в отношении соглашений аренды зданий или сооружений. Так, госрегистрации договор подлежит только в случае, если он заключен на срок больше 12 месяцев.

Таким образом:

  • если срок договора меньше 1 года, то соглашение о расторжении регистрировать не нужно;
  • если более 1 года, то в органы Росреестра обращаться обязательно.

Основанием для исключения записи об аренде, в соответствии с 218-ФЗ, будет являться предоставленное сторонами соглашение о расторжении. Сроки исключения записи регламентируются ст. 16 вышеуказанного закона и не могут превышать 7 дней.

После исключения записи из ЕГРП между сторонами прекращаются взаимные обязательства, договор считается расторгнутым и применяются положения ст. 453 Кодекса касаемо последствий прекращения договора.

Для Росреестра

В силу ст. 18 ФЗ № 218, сторонам нужно предоставить в Росреестр:

  • документ-основание для исключения записи об аренде из ЕГРП (соглашение о расторжении);
  • документ, удостоверяющий полномочия представителя (если с заявлением обращается не одна из сторон сделки, а ее управомоченное лицо);
  • иные документы, предоставляемые по требованию.

Обратиться с заявлением и документами можно следующими способами:

  • непосредственно в территориальное подразделение Регистрационной Палаты;
  • через сеть многофункциональных центров.

А подать документы можно в следующих формах:

  • на бумажном носителе;
  • в электронном виде, с усиленной электронной подписью.

В бумажном виде документы передаются:

  • при личном визите;
  • путем заказного почтового отправления с описью вложения.

По окончании процедуры любая из сторон может затребовать выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии обременений в виде аренды на объект недвижимости.

Итак, соглашение о расторжении арендного контракта – важный документ, который необходимо составить при наличии обоюдного желания сторон прекратить взаимные обязательства.

Соглашение нужно регистрировать в Росреестре, если основной арендный контракт подлежит госрегистрации. Форма документа – обязательно письменная, если одной из сторон является юрлицо или срок контракта более 1 года.

Про регистрация дома на земельном участке ИЖС в 2019 .

Как взять в аренду помещений под продуктовый магазин от собственника, читайте на этой странице.

Источник:

Погашение регистрационной записи об аренде в ЕГРН

Юридический центр RegPractic

Комплект документов подаваемых в Росреестр для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН, помощь юриста в регистрации

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:

  • арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
  • арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
  • арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 21 ч. Бесплатно проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи.

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо.

Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В регистрирующий орган предоставляются:

  • заявление о погашении регистрационной записи об аренде;
  • акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды;
  • стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения регистрационной записи об аренде в Управление Росреестра предоставляются:

  • заявление о погашении регистрационной записи об аренде от любой из сторон договора аренды;
  • заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от любой из сторон договора аренды;

Источник:

Особенности договора о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец документа

В обществе сложилось мнение о том, что, если договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован в компетентных органах, в случае необходимости, то только суд может «разлучить» арендатора и арендодателя. На самом деле, это не так. Бывают ситуации, когда сделка расторгается по соглашению сторон. Об этом и пойдет речь в настоящей статье.

Источник: https://krivtsovo.ru/pereplanirovka/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-v-2020-obrazets-registratsiya-dlya-rosreestra.html

Как изменить договор аренды

Последствия отсутствия регистрации договора аренды верховный суд. Документы для и бизнеса. Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы 

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

п. 1 ст. 452 ГК РФ:

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Пример условия:

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Источник: https://zemarenda.ru/kak-izmenit-dogovor-arendy/

Верховный суд: позиция по отсрочке, уменьшению арендной платы и полному освобождению от нее в условиях Covid-19 — Право на vc.ru

Последствия отсутствия регистрации договора аренды верховный суд. Документы для и бизнеса. Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Верховный суд принял Обзор № 2, в котором содержатся важные разъяснения по вопросам отсрочки, уменьшения арендной платы и полного освобождения от нее.

Ниже Вашему вниманию будут представлены ключевые разъяснения по вопросам, которые касаются договоров аренды с минорными ми автора.

1. Отсрочка оплаты аренды (важные разъяснения):

1.1. Отсрочка предоставляется организациям и предпринимателям из списка пострадавших отраслей в обязательном порядке. У арендодателя нет права уклониться от предоставления такой отсрочки. Если арендодатель уклонился от заключения соответствующего дополнительного соглашения, арендатор имеет право потребовать его заключение в судебном порядке.

1.2. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки.

Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до 1 октября 2020 г.

1.3. Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях:

a. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения;

b. Арендодатель дал своим поведением понять арендатору, что отсрочка будет предоставлена (к примеру, в переписке обещал предоставить отсрочку);

c. Арендодатель принимал платежи от арендатора на условиях отсрочки, установленной Правительством, и не выдвигал возражений против размера платежей;

d. Арендодатель не уведомил арендатора о праве на отсрочку в ситуации, когда арендатор, отнесенный к списку пострадавших отраслей, перестал выплачивать арендную плату.

1.4. Для реализации права на отсрочку достаточно доказать тот факт, что организация/предприниматель относятся к списку пострадавших отраслей. При этом не нужно доказывать, что помещение не могло быть использовано по назначению. Данный факт не является обязательным для получения отсрочки (вводится презумпция пострадавшего арендатора).

1.5. Арендатору из списка пострадавших отраслей может быть отказано в предоставлении отсрочки, если он занимался предпринимательской деятельностью в помещении вопреки установленным ограничениям и очевидно вводил арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения по назначению (т.е. арендодатель может опровергнуть презумпцию пострадавшего арендатора).

1.6. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, либо согласовать отсрочку в большем размере. Главное при этом не ухудшить положение арендатора по сравнению с условиями отсрочки, которые определены в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.

1.7. Отсрочка распространяется также на случаи аренды части помещения/объекта, т.е. когда в пользовании находится не весь объект, а только его определенная часть.

1.8. Отсрочка не распространяется на жилые помещения.

Рекомендации для тех, кто не попал в список пострадавших отраслей и не может претендовать на отсрочку в соответствии с Постановлением Правительства.

Если коммерческая деятельность пришла в упадок из-за падения покупательского спроса и отсутствия доходов, что повлекло невозможность оплаты аренды, тогда необходимо направить в адрес арендодателя письмо со ссылкой на форс-мажор (п. 1 ст.

401 ГК РФ), а также предложение заключить дополнительное соглашение об отсрочке со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если арендатор откажется идти на уступки, тогда это может послужить поводом для обращения с иском в суд о внесении изменений в договор в части сроков платежа, либо о расторжении договора аренды.

Такие ситуации будут решаться судами индивидуально, однако наиболее пострадавшие арендаторы могут рассчитывать на судебную защиту.

2. Уменьшение арендной платы и освобождение от оплаты (важные разъяснения):

2.1. На уменьшение размера арендной платы могут рассчитывать те субъекты, чье арендованное имущество стало невозможно использовать вследствие введенных органами власти субъекта ограничений.

2.2. Для уменьшения размера арендной платы по данному основанию не обязательно состоять в списке пострадавших отраслей. На подобное уменьшение могут рассчитывать абсолютно все арендаторы, чье имущество невозможно использовать из-за ограничений.

2.3. Арендаторы вправе рассчитывать на уменьшение размера арендной платы на весь период действия ограничительных мер, введенных публичными органами. Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, тогда можно требовать его заключение такого соглашения в судебном порядке.

2.4. Если дополнительное соглашение об уменьшении платы будет заключено или решение суда о понуждении к заключению соглашения вступит в законную силу позже, то это никак не повлияет на период уменьшения арендной платы. Данный период все равно будет равен периоду действия ограничительных мер.

2.5. В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела.

2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.

2.7. Также по аналогии здесь можно применить разъяснение, которое Верховный суд изложил для отсрочки. Если арендатор будет использовать помещение вопреки введенным ограничениям и будет вводить арендодателя в заблуждение относительно невозможности использования помещения, тогда арендатору может быть отказано в уменьшении размера арендной платы.

Рекомендации для тех, чье имущество можно использовать частично.

Если введенные ограничения не исключают использование имущества целиком и оставляют возможность его частичного использования, то а таких случаях арендаторы все равно сохраняют право на заключение соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Только в данных случаях уменьшение платы будет частичным. Для сторон договора нужно будет найти принцип, по которому они будут снижать плату, либо это сделает суд.

Это, к примеру, может быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может и комбинация данных принципов.

Источник: https://vc.ru/legal/124355-verhovnyy-sud-poziciya-po-otsrochke-umensheniyu-arendnoy-platy-i-polnomu-osvobozhdeniyu-ot-nee-v-usloviyah-covid-19

Водителю
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: