Ппт зоны с особыми условиями территории. Зоны с особыми условиями использования территории земельный кодекс. Зоны особого использования земель

Содержание

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?
ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:
Ограничения из-за ЗОУИТ
Защита интересов собственника
Условия для выкупа
На заметку
Процедура выкупа
Зоны с особыми условиями использования территорий: особенности правового регулирования, Комментарий, разъяснение, статья от 11 августа 2014 года
I.Общая характеристика зон с особыми условиями использованиятерритории
2.1.Охранные зоны объектов электроэнергетики
2.1.1.Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

распространяется на определенную ограниченную территорию
предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
связанных с изменением стоимости имущества;
возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
объект не является самовольной постройкой;
требование заявляет правообладатель участка;
убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
объект не является самовольной постройкой;
убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

1. 1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
  2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

Источник: https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-popal-v-zonu-s-osobymi-usloviyami-ispolzovaniya-mozhno-li-potrebovat-ego-vykupit/

Зоны с особыми условиями использования территорий: особенности правового регулирования, Комментарий, разъяснение, статья от 11 августа 2014 года

К.ю.н., доцент,профессор кафедры правовых дисциплинКазанского филиала ОУП ВПО «АТ и СО»Тихомирова Лариса Александровна

Ксожалению, действующее российское законодательство достаточноразрозненно и неоднозначно, в некоторой части даже скупо, подходитк вопросам установления и регулирования правового режима зон сособыми условиями использования территорий.

Несмотря на то, чтокатегория «зоны с особыми условиями использования территории»раскрывается в Градостроительномкодексе РФ посредством перечисления возможных ее видов(перечень которых остается открытым), а отдельные вопросыиспользования указанных территорий регламентируются Земельным кодексом РФ, в то же время ниГрадостроительный кодекс РФ, ниЗемельный кодекс РФ неустанавливают единых правил и требований в раскрытии общейхарактеристики таких зон.

Правовой режим таких зонрегламентируется не только градостроительным и земельнымзаконодательством, но и законодательством в областиэлектроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйстваи охранные зоны объектов по производству электрической энергии),законодательством в области промышленной безопасности (охранныезоны магистральных трубопроводов и охранные зоныгазораспределительных сетей), законодательством о железнодорожномтранспорте (охранные зоны железных дорог), законодательством осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения(санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством(водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранныезоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны изеленые зоны и т.д.) и другими отраслями российскогозаконодательства.

Многоотраслевой характерзоны с особым условием использования территорий предопределяетособенности ее правового режима, порядка установления, определенияграниц, совокупности устанавливаемых требований.

Анализ нормативныхправовых актов, устанавливающих соответствующие требования,позволяет говорить о том, что, к сожалению, не все вопросы нашлизаконодательное закрепление и правовую регламентацию, отсутствуетединообразие в установлении правового режима указанных зон, из-заправовых пробелов и коллизий много вопросов по процедуреустановления таких зон возникают в правоприменительной практике.Приходится констатировать, что по некоторым вопросам при наличииматериальных норм (правил и требований) отсутствуют процессуальныенормы. В результате получается, что обязательные для исполнениятребования существуют, а ответственность за их несоблюдениеотсутствует. Так, например, отсутствуют самостоятельные составыадминистративных правонарушений, предусматривающие административнуюответственность за нарушения правового режима санитарно-защитныхзон, охранных зон объектов электросетевого хозяйства и охранных зонобъектов по производству электрической энергии зон и др.

I.Общая характеристика зон с особыми условиями использованиятерритории

Так, в соответствии сост.1Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиямииспользования территорий — это охранные, санитарно-защитные зоны,зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)народов РФ, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зонысанитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытовоговодоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемыев соответствии с законодательством РФ.

Как видим, правовоерегулирование зон с особыми условиями использования территорийимеет разноотраслевой аспект. На это также указывает п.3ст.52 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охранеокружающей среды», согласно которому порядок установления исоздании защитных и охранных зон регулируетсязаконодательством.

Всилу требований ст.56Земельного кодекса РФ особые условия использования земельныхучастков и режим хозяйственной деятельности в охранных исанитарно-защитных зонах являются ограничениями прав на землю.

При этом ограничения правна землю устанавливаются актами исполнительных органовгосударственной власти, актами органов местного самоуправления,решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранныхзон.

Лицами, деятельностькоторых вызвала необходимость установления охранных,санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение правсобственников земельных участков, землепользователей,землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшениекачества земель, осуществляется возмещение убытков.

Всоответствии с ч.3ст.87 Земельного кодекса РФ в состав земель промышленности ииного специального назначения в целях обеспечения безопасностинаселения и создания необходимых условий для эксплуатации объектовпромышленности, энергетики, особо радиационно опасных иядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов ирадиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могутвключаться охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особымиусловиями использования земель.

Земельные участки,которые включены в состав таких зон, у собственников земельныхучастков, землепользователей, землевладельцев и арендаторовземельных участков не изымаются, но в их границах может быть введенособый режим их использования, ограничивающий или запрещающий тевиды деятельности, которые несовместимы с целями установлениязон.

Порядок использованияотдельных видов земель промышленности и иного специальногоназначения, а также установления зон с особыми условиямииспользования земель данной категории, если иное не установленоЗемельным кодексом РФ,определяется:

-Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся вфедеральной собственности;

-органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанныхземель, находящихся в собственности субъектов РФ;

-органами местного самоуправления в отношении указанных земель,находящихся в муниципальной собственности.

Всоответствии со ст.52Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающейсреды» в целях обеспечения устойчивого функционированияестественных экологических систем, защиты природных комплексов,природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий отзагрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и инойдеятельности устанавливаются защитные и охранные зоны.

Вцелях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитаниярастений, животных и других организмов вокруг промышленных зон иобъектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативноевоздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранныезоны, в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах,микрорайонах городских и сельских поселений — территории, зеленыезоны, лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимомприродопользования.

Внастоящем пособии использован общий подход в раскрытии правовогорежима существующих зон с особыми условиями использованиятерритории, с помощью которого можно выявить не только общее иособенное в регламентации указанных вопросов, но и существующиеправовые пробелы и возможные коллизии. При этом сам правовой режимзоны с особыми условиями использования территорий предполагаетналичие следующих необходимых компонентов:

1) определенные цели ееустановления;

2) особый объектохраны;

3) особый субъектныйсостав, их правовой статус;

4) ее размеры играницы;

5) процедуру и порядок ееустановления;

6) размещениеопознавательных (информационных, защитных) знаков;

7) совокупностьтребований, связанных с осуществлением хозяйственной и инойдеятельности:

-особенности использования земельных участков;

-особенности осуществления хозяйственной и иной деятельности на еетерритории;

-запреты и ограничения;

юридическуюответственность за нарушение установленных требований.

2.1.Охранные зоны объектов электроэнергетики

Всоответствии с ч.2ст.89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного ибезаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектовэлектроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиямииспользования земельных участков независимо от категорий земель, всостав которых входят эти земельные участки.

Порядок установленияохранных зон для отдельных видов объектов и использованиясоответствующих земельных участков определяется ПравительствомРФ:

-Постановление Правительства РФ от24.02.

2009 N 160 «О порядке установления охранных зон объектовэлектросетевого хозяйства и особых условий использования земельныхучастков, расположенных на границах таких зон»;

-Постановление Правительства РФ от18.11.

2013 N 1033 «О порядке установления охранных зон объектов попроизводству электрической энергии и особых условий использованияземельных участков, расположенных в границах таких зон».

Надзор за соблюдениемособых условий использования земельных участков в границах охранныхзон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органомисполнительной власти, на который возложены функции по федеральномугосударственному энергетическому надзору. Согласно Положениюо Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомномунадзору, утв. ПостановлениемПравительства РФ от 30.07.2004 N 401, органом федеральногогосударственного энергетического надзора является Ростехнадзор.